徐斌:确认过眼神,你也是要小心烂尾楼的人

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发布时间:2018-04-04 07:23

  文 | 徐斌

  

过完年开春,我们律所平均每天能接到来自全国将近一百五十通的咨询电话,其中大部分都是业主和开发商发生了纠纷。纠纷比较集中的几个城市,大都是去年房价涨起来的城市。有一些地区,还出现了暴涨之后又暴跌的情况。

房价的涨跌,一直是我们作为房产律师团队非常关心的问题。因为房价上涨,容易出现业主毁约、开发商坐地起价;房价下跌,则容易导致业主要求退房、赔偿。涨涨跌跌,业主和开发商之间的纠纷就出现了。

  走过的最长的路,是开发商的套路

某些二三四线城市2017年的这一轮房价暴涨,带有一定的投机性。凡是大涨过后的区域,我们建议买房的时候原则上都要避开,尽量不要在高位上车。有些城市虽然热门,但是缺乏基本面,或者当地法制环境较差,比如以办事“找关系”为主要风气,在这样的城市选购商品房、投资都需要慎重。

去年有不少人在西安购房,到今年西安发生的房产纠纷特别多。我询问了不少客户,大家都不约而同的指向了房地产管理混乱和开发商不遵守游戏规则这两大问题。尽管西安市房管局发布了“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”,但我们常说道高一尺魔高一丈,没人能保证这是给画了个逗号还是句号。有文章评论说,西安人走过的最长的路,就是开发商的套路。今年大家在西安买房的时候就要慎重一些,提前可以打听一下楼盘有没有问题。

前两天我见了一个客户,他去年8月份买的那个楼盘,到现在还是原状,丝毫没有动工。客户电话去年问中介,中介表示这个开发商给员工放假了。过完年以后客户又问,中介这次又说开发商给员工放长假。员工成天放假,谁来建房子?这个时候客户才起了疑心。

  

根据我了解的情况,早在2016年,这个开发商就吃了2000多个官司。中介依然把这样错漏百出的开发商的楼盘推销给了购房人,真是匪夷所思。

开发商的好坏对于一个楼盘质量有着重要的影响。在中国,开发商掌握比较大的市场主动权。一个开发商资不抵债是非常常见的问题,因为商品房的开发周期长,而期房预售制度的启动成本低。开发商可以通过金融杠杆实现空手套白狼,通过最终把房子卖给小业主的方式偿还开发过程中的各项成本。无论房价涨跌,业主和开发商之间纠纷,影响最大的莫过于楼盘烂尾。

  房价下跌推高烂尾楼风险

当销售不理想,或者市场价格变化,或者施工过程中出现资金链条断裂,这三种情况在目前的市场上都比较普遍,而这都有可能成为出现烂尾楼的罪魁祸首。再比如江浙一带民间借贷盛行,再比如全国范围内的银根收紧,还有各地的限购政策、限价政策,以及过去城市三年内招拍挂的土地供应增加,都会不同程度上的加重楼市出现烂尾楼的概率。

  

就价格问题,全国来看,房价在2018年存在下跌的可能性,尤其是2017年销售火爆、价格暴涨的一些城市,也会发生暴跌的风险。上述观点,是我有感于现在频频出现的业主维权事件,特意就市场走向问题多方请教,得到了一些高人指导和建议,与大家分享。

有一个重要的数据大家可以关注一下,就是国家统计局刚刚公布的2017年的商品房销售面积数据,这个数字是将近17亿平米。相比较于2016年的15.7亿,2015年的12.8亿,全国商品房销售总面积其实是到了一个很高的位置。所有的商品房,都相当于新发行的货币,他必然是进入市场流通的,无论是谁买,买来住或者不住,结果没有本质区别。今天中国虽然城镇化的速度非常之快,但是我们也不过七八亿的城市人口。按照过去的统计,平均一户,大概是3口人,平均一套房子,大概是100平米。也就是说,17亿平米,相当于1700万套房子,可以住5000万人。

所以2018、2019年两年,就以现在的行情来看,有不少专家预测是一个长期的横盘,但是我认为房价下跌的风险也不小,而且在房价下跌的时候,烂尾楼的风险也提高了。一旦买到烂尾楼,那就是几十万的损失拿不回来。

事实果然在印证我的观点。过年后,大规模的烂尾楼问题集中爆发,其中有个城市,我们的律师一个礼拜去了三次,见了三波不同的客户。

  商铺宣传不可尽信

除了住宅以外,商业地产也是烂尾楼的高发区域。

近年来由于电商冲击,大部分的商业地产项目销售情况都颇为堪忧。即便是一线城市比如魔都上海,尚且有写字楼空置,也不是每个商场都顾客川流不息,一些三四线城市集中开发的大型商业地产项目经营状况可能更惨烈。就我目前遇到的情况看,10个商场9个业态不理想,能有一个开好就不错了。

  

可是这些商场在销售的时候,往往都采用售后包租的形式来销售。主打低总价,高回报率,一套商铺投资30万、50万,号称十年就可以回本。这看起来就非常诱人。

今天我们去买理财产品,3%、4%回报率是正常的,再多一些到了5%、6%就被称作高风险产品了,而售后包租商铺一般都是8%起,甚至能到10%、12%。大家想想今天京东、淘宝一天比一天火,网购便宜又方便,去实体店买什么都比网上卖的贵。现在实体店效益并不是那么乐观,开发商又不是神仙,怎么可能给大家保证12%的回报率以外还能有利润呢?

甚至有个商铺是这样宣传的:我们不但回报率高,而且,超过12%的部分的租金还可以和业主共享,业主买的房子越多,共享的比例也越高。

我想说的是:牛皮都被你们开发商吹上天了,有本事赶紧从美国回来!

  思 考 题

  

  说说那些年你和开发商激发过哪些矛盾?

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