致富靠杠杆?要买房,你需要先弄懂房贷的这几个问题

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发布时间:2018-09-28 12:15

致富靠杠杆?要买房,你需要先弄懂房贷的这几个问题

2018-09-28 10:30来源:36氪买房/贷款/房贷

原标题:致富靠杠杆?要买房,你需要先弄懂房贷的这几个问题

编者按:本文来自微信公众号「 大胡子说房 」(ID:dahuzishuofang),作者: 言先生,36氪经授权转载

康波”即康波周期,是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界经济的大量统计数据后,发现发达商品经济中存在的一个长周期。放在我们每个人身上来说,其大意是指的是要把握住人生仅有的几次周期带来的机遇,才有可能成为人生赢家。

而致富靠杠杆,则通常指的我们常说的房贷。

最近有位学员,在后台咨询我们:

问这个问题的人,他不是第一个,更不是最后一个。

大多数人,对于房贷对于杠杆还处于一知半解,仅限于知道,仅限于拿不出全款才去贷款的阶段。

我们今天就来把“杠杆”问题,掰开揉碎的说一说。

杠杆的魔力

你身边一定很多人。包括自己的父母,60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攒了半辈子钱,全款买了套小房子,日子过的紧巴巴。

问之为何不贷款,理由是不想压力太大,或者不能接受“那么高”的利息。一大波人,赶上了人生最重要的康波,但因为理念问题,而错失了房地产上行的大红利。

这些群体,没有赶上财富自由,归根结底是没有弄明白杠杆原理,什么是杠杆呢?

买房界的杠杆简单讲就是:

通过小比例首付,撬动大比例房贷。

让手里很少的钱,买更大更贵的房子,获得放大的收益。

举个例子:

一套100㎡的房子,1万元/㎡,如果全款购买则需要支付100万元。

以五年为期,当房价涨2万元时,净利润为100万元。

相反同样1万元/㎡,若是贷款购买,支付100万元,三成首付,可以购得330㎡房产。

以五年为期,5年内支出月供80万,房价2万元时,扣除月供和当初首付,净利润高达480万。

100万比480万,高达接近5倍的受益。

如果你觉得100万首付支出后,无力承担后续80万月供。我们将其折半计算:

55万首付,购买180平房产,月供也减半仅为五年45万。

假设五年后房价上涨到2万,也可以获得260万的受益。

均远高于全款买房的受益,换句话说,拿银行的钱帮自己赚钱,何乐而不为?

银行利息真的高么?

除了攒钱全款买房的群体以外,许多长辈也特别喜欢借钱买房,甚至向亲朋付息借贷十几、几十万也不愿意欠银行房贷,而理由竟然是银行利息高。

我们以100万房贷计算,30年的房贷利息约为90多万,上浮20%倍后大约近110万,超过了本金。这让不少人下意识的以为房贷利息十分高昂。

而事实上:

房贷利息惊人的低!

为什么这么说,我们举例说明:

依然按照贷款100万元,按照4.9%的基准利率计算,30年总利息为91万元。折合每万元,每年利息303元。

同样是借钱:

信用卡分期1万元,按照招商银行打折优惠后的利率月息0.66%,每年的利息为792元。

如果以信用卡分期的利息贷款30年呢?

792元x100x30是多少?

答案是2376000元

利息高达237万,也就是说贷款100万,要还337万。

这样的答案你还敢用信用卡分期么?还觉得房贷利息高么?

而各种网贷,各种现金分期,利息还要更高。

相比网贷、信用卡,房贷即便是上浮20%,也仅为376元/年/万,远低于其他借贷渠道。

最关键的还不在于此。最重要的在于:

除了银行房贷,谁愿意一次借给你这么多钱?谁又愿意借给30年这么久?

30年意味着什么呢?几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

货币贬值的速度,物价上涨的速度我就不必过多赘述,人人皆知。

总结来说:

房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱。

利率上浮怎么办?

有人说,虽然我理解了你说的上浮之后利息也低,但不能接受平白无故比别人多出几十万的利息?怎么办?

我们来详细说一说利率上浮。

利率上浮指:

单笔房贷实际利率执行高于央行制定的基准利率一定比例。

举个例子:

当前央行制定房贷基准利率分为5年内和5年以上,五年以上为4.9%。

全国范围以此为基础,根据各地情况进行比例上浮或下调。如果你对应的城市置业顾问

告诉你利率要上浮20%,那实际的贷款利率就是4.9%*1.2=5.88%

上浮的最大特点是:不受时间影响,一旦贷款,无论基准利率如何变化,都需要执行贷款时约定的上浮比例。

换句话说

如果你批贷款是上浮20%,那么明年如果基础理论变成了6%,则对应7.2%。

所以就会有人觉得一旦贷款利率就永远上浮,还是要选择不上浮的时期购房划算。这样的思维是有道理的,但最关键的是在于购房时机,好的购房时机,合适的价格,若是在上浮期买房也不要紧。

因为,利率在变化,而你的自住房也可以选择利率不上浮或打折的期,左手倒右手卖给爱人或子女,也是一个非常不错的合理降低利息的方案。若是投资,只多付几年的利息,拉长线看利润来讲,更是不用太care。

你能贷多少

没贷过款的朋友,大多对于房贷能待多少没有概念,特别是一些刚毕业的年轻人,会问:我刚毕业,贷款能贷多少?

而事实上,能贷款多少,跟你是否刚毕业没有多大关系,而是和房子有关系。

举例说明:

小明看上了一套100平方高层,单价1万元的房子,那这套房子理论上可以贷款70万。

小王看上了另一套200平洋房,单价2万元,这套别墅理论上则可以贷款280万元。

但无论是小明还是小王,都要提供对应贷款月供2倍或更多的月收入和流水来证明自己还得起。

换个角度说,如果你一毕业就进了腾讯华为阿里等一流企业,有非常让人羡慕的收入。很可能比绝大多数工作5年甚至10年以上的人,可贷款额度更高。

但是值得注意的一点是:

房贷申请人年龄与借款期限之和不超过70。

也就是说,想要贷款30年,你的年龄需要低于40岁,年龄增加,可贷款年限越短。

所以,务必请在年轻时贷款买房,尽可能的在年轻时良性负债。

大胡子有话说

1:商贷转公积金贷款现阶段非常难实现,如果所在城市房价不高,并且可以直接办理公积金贷款,没有条件也要创造条件,千万不到等着商贷转公积金贷款。

2:全国范围内大调控下的房贷名额非常珍惜,一定要珍惜首套首贷资格,因为第二次贷款不仅利息大幅度上浮,首付比例也会被提高,关键是这一切都是全国联网。

3:平时一定务必注意准时还任何贷款借款信用卡,不要出现违约。计划买房前先查自己征信,避免拒贷导致一系列麻烦的后果。

4:怎么贷款最划算?①越长越好②能力范围内越多越好③既长又多最好。如果你不理解,请再细读本文3遍。

5:房贷归属于杠杆,但杠杆不仅仅指的是房贷。不仅仅房贷可以加杠杆,用30%撬动另外70%。其他譬如,信用卡变首付,二手房高评估,首付分期,首付贷等等都是加高杠杆的方式。笔者在买第一套房的时候,杠杆率就曾加到98%。返回搜狐,查看更多

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